Qu'est-ce que la nue-propriété,
l'usufruit, un démembrement...

Trois définitions rapides pour la compréhension de cet article :

Nue-propriété.
Définition : celui qui est propriétaire du ou des biens immobiliers, qu’il soit à titre individuel ou professionnel.

Démembrement.
Définition : on appelle société démembrée, celle qui a fait l’objet de répartition de tout ou partie de ses parts sociales en nue-propriété et/ou en usufruit. Pour un particulier, un bien peut être aussi démembré entre lui et d’autres personnes membres de sa famille, ou extérieures à la famille.

Démembrement croisé.
 Définition : il s’agit de la division du droit de propriété d’un bien immobilier  qui se divise en deux : le droit de nue-propriété et le droit de l’usufruit (morales et/ou physiques). L’une dispose de la nue-propriété (c’est à dire, qu’elle reste propriétaire) d’une partie du bien ou de parts sociales, et de l’autre partie de l’usufruit (il en dispose pour l’habiter et peut en tirer des bénéfices comme la location). Au décès de l’un d’eux, il devient propriétaire des parts de l’autre.

L’usufruit.
Définition : c’est la personne (physique ou morale) qui profite et peut occuper le bien immobilier (donné en usufruit par le nu-propriétaire), le louer, etc. mais ne peut pas le vendre sans l’accord du propriétaire.

L’usufruit

L’usufruit est un peut comme la location d’une maison : le locataire jouit de l’utilisation d’un bien, il peut faire ce qu’il veut (sauf vendre), paie les charges y afférent (impôts locaux par exemple…) mais il a obligation de le maintenir et le conserver dans son état. Dans le cas contraire, le nu-propriétaire est en droit de réclamer des dommages-intérêts, ou contraindre l’usufruitier aux normes tel que l’usufruitier lui a confié au départ du contrat. L’autorisation du nu-propriétaire est également nécessaire si l’usufruitier veut mettre en location avec un bail commercial en faveur d’une entreprise (Code civil, article 595, al.4).

Dans le cas où l’usufruit est donné à un particulier (personne physique), sa durée est, sans indications précises, conclue pour une durée indéterminée, souvent, jusqu’à la mort de l’usufruitier, ou bien donné pour une durée fixe (exemple : 5 ans, 10 ans…).
Il n’en est pas de même si cet usufruit est donné à une société (personne morale) : sa durée maximum est de 30 ans (cour de cassation civile du 7 mars 2007, n° de pourvoi 06-12568).

L’usufruit peut être appliqué au viager, il s’éteint alors à son décès. Si cette mort arrive avant le terme prévu, le nu-propriétaire devient immédiatement propriétaire du bien.

Evaluation de l’usufruit et de la nue-propriété

Il existe deux méthodes pour évaluer l’usufruit et la nue propriété. L’une est fiscaux et l’autre, économique. Le principe est le même pour ces deux manières de procéder : la somme des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété est égale à la valeur du bien (pleine propriété). Il suffit donc d’évaluer l’usufruit pour obtenir la valeur de la nue-propriété par différence.

L’évaluation fiscale
L’article 669 du Code général des impôts (CGI) indique la valeur du bien à appliquer en pleine propriété (ci-après). Cette évaluation petit aux conjoints et enfants de connaître la valeur économique de leur droit.

S’il s’agit de viager, le barème fiscal est fonction de l’âge de l’usufruitier, le jour de la transmission (attention pour les personnes nées en fin d’année !). Concernant un usufruit à durée fixe (appelé aussi « usufruit temporaire »), la valeur de l’usufruit est en principe de 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fractionnement. Il est nécessaire également de tenir compte de l’âge de l’usufruitier.

Exemple dans le cas d’un usufruit à durée fixe (temporaire) :
Vous cédez un usufruit pour 9 ans, la valeur de l'usufruit cédé est de 23% de la valeur du bien en pleine propriété, pour 11 ans, 46%...
Exemple : si vous cédez l'usufruit d'un appartement d'une valeur de 200 000€ pour 15 ans, vous recevrez un prix de 46% de 100 000€, soit 92 000€.

Barème fiscal

En vigueur applicable (depuis 2004).

Usufruitier âgé de :                     valeur de l’usufruit         Valeur de la nue-propriété
moins de 21 ans révolus :                 90 %                                              10 %
moins de 31 ans révolus :                 80 %                                              20 %
moins de 41 ans révolus :                 70 %                                              30 %
moins de 51 ans révolus :                 60 %                                              40 %
moins de 61 ans révolus :                 50 %                                              50 %
moins de 71 ans révolus :                 40 %                                              60 %
moins de 81 ans révolus :                 30 %                                              70 %
moins de 91 ans révolus :                 20 %                                              80 %
plus de    91 ans révolus :                 10 %                                              90 %

Observation.
La valeur de la pleine propriété est celle de l’usufruit + la nue-propriété.

L’évaluation économique.
Elle est estimée en fonction des revenus perçus pendant la durée de l’usufruit. Exemple : concernant un usufruit viager, il convient de tenir compte de l’espérance de vie de l’usufruitier et le rendement attendu de la location du bien immobilier.

Renoncer ou vendre un usufruit

Il est permis à l’usufruit de vendre ou donner son droit (et non pas vendre le bien immobilier qui lui, reste la propriété du nu-propriétaire). Il peut aussi renoncer à l’usufruit, ce qui permet à la nue-propriété de récupérer son bien. Cette décision n’est pas sans conséquences fiscales puisqu’elle équivaut à une donation indirecte taxée aux droits de donation sur la valeur de l’usufruit si la nue-propriété entre en jouissance des droits délaissés.
Dans le cas où la renonciation à l’usufruit ne constitue pas  une donation, elle n’est pas imposable aux droits de donation, mais au droit fixe et à la taxe foncière. Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander conseil à un notaire en cas de doutes, il sera la personne la mieux à même de vous guider.

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