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Construire un logement ou un immeuble, qu’il soit petit, ou important est un ouvrage nécessitant des moyens et une structure juridique sur laquelle il convient de ne pas faire d’erreur. Dans sa finalité, le bien immobilier est destiné à une utilisation entre les membres d'une même famille ou entre amis d'une part, ou dans l’unique but de le revendre aussitôt d'autre part.
Dans le premier cas, la création d’une SCI classique (préférez une société à capital variable) conviendra puisqu’il aura vocation à rester ensuite dans le cercle des intéressés. En revanche, si vous participez ou êtes à l’origine d’un projet d’investissement dans la perspective de générer des bénéfices en le revendant immédiatement dès sa construction achevée, c’est une SCI de construction vente qu’il vous faut monter. Il n’y a pas de capital minimum ni maximum. Le nombre d’associés doit être au moins de deux personnes. Il n’y a pas de limite quand au nombre de personnes composant la société. Ce qui permet de créer un projet avec l’arrivée progressive de nouveaux membres dans la SCI. Attention, ces nouveaux associés ne peuvent pas être les futurs locataires.
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La société de construction vente est la forme de SCI permettant de réaliser des bénéfices. Les autres types de SCI ne peuvent avoir qu’un but de gestion.
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Une SCI familiale, pour quoi faire
Faire du commerce de biens immobiliers en achat et revente.
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Une SCI permet d'acheter
à plusieurs, sans les problèmes de l'indivision
Qu'il s'agisse d'un projet familial, professionnel, entre personnes pacsées ou d'une association entre personnes physiques (vous) et personnes morales (sociétés), une SCI apporte de multiples avantages, et plus particulièrement, évite les problèmes de l'indivision. Vous la créez vous-même, sans difficulté (avec l'aide de notre dossier-kit de création®), sans avoir à vous déplacer, en moins d'une 1/2 journée !
Elle n'a pas de but commercial, mais s'il s'agit d'une construction en vue d'une vente immédiate après achèvement des travaux, on peut créer une SCI de construction vente et réaliser des profits.
La société civile immobilière permet aussi, lorsqu'elle est à capital variable, de se dispenser des formalités de modifications au registre du commerce et autres, au profit d'un simple rapport établi par le gérant (procès verbal) transcrit sur le registre des assemblées. Un avantage non négligeable
permettant de supprimer les frais liés à ces formalités devenues inutiles.
Autre disposition intéressante : pour les biens immobiliers de faible valeur, grâce à une clause de tontine, on peut, au décès d'un associé, faire comme s'il n'avait jamais existé, ce qui écarte tous les ayants droit. Ces derniers ne peuvent revendiquer aucun héritage (famille par exemple), un magistrat ne peut pas non plus
s'y opposer. Pourtant solide, la tontine est peu utiisée. Il n'y a pas de capital minimum requis, ni aucune charge sociale pour les associés ou gérants majoritaires.
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• Autres articles sur ce thème
• SCI familiale (acheter et conserver un bien en famille)
Transformer sa SCI en
SCI à capital variable
On peut transformer facilement soi-même, une SCI (dite "classique" ou "à capital fixe") en SCI à capital variable, et profiter de ses avantages (absence de formalités en cas de modification de capital, d'arrivée de nouveaux associés lesquels restent anonymes s'ils le désirent, etc.). Le coût de la modification est identique à celui d'une création/modification (aux environs de 240 euros HT en vous en occupant vous-même). Il peut être intéressant de procéder à ces modifications lors d'un changement déjà décidé. Dans ce cas, les frais envisagés précédemment ne seront pas plus élevés, puisque vous effectuerez tout en même temps.
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SCI pour les murs,
et SAS pour
l'exploitation
commerciale
Dans le projet de l'achat de locaux dans la perspective d'exploiter un fonds de commerce, la création de deux structures juridiques est nécessaire. La raison en est simple : une SCI ne peut avoir d'activités commerciales. De ce fait, elle ne peut être que civile, donc, non commerciale.
Préférez le choix de monter une SCI à capital variable pour profiter de ses avantages. C'est cette dernière qui engagera l'octroi d'un prêt auprès d'un organisme financier.
Quant à la structure commerciale, on pourrait créer une SARL. Toutefois, une autre forme de société plus intéressante pour sa flexibilité se développe de plus en plus en France : la SAS. On visitera le site "sas-sasu.com" pour plus d'informations à ce propos.
A noter que ce type de montage permet de limiter les risques en cas de soucis (dépôt de bilan par exemple) de la SCI ou la SAS.
Procédure de l'abus de droit fiscal
Après avoir pris acte de l'avis du CCRAD (comité consultatif pour la répression des abus de droit), les services fiscaux ont notifié le jour même la mise en œuvre de la procédure à la société civile immobilière.
Après contestation de cette dernière, la Cour de cassation juge que la mise en recouvrement peut être notifiée le jour même et n'a pas à préciser le chiffre d'après lequel elle se propose d'imposer le contribuable.
(Cassation comm. 15 mai 2012, n° 11-16173).
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SITES UTILES
• Les avantages et les inconvénients d'une SCI
• Acheter un bien immobilier à plusieurs personnes associées
• Acheter un bien immobilier pour le revendre en faisant un bénéfice régulièrement
• construire un bien immobilier et le revendre à d'autres personnes que les associés
• Percevoir une commission sur des ventes de biens immobiliers sans être agent immobilier
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